Cumpărarea unei case sau a unui apartament este un angajament serios. De obicei, acest tip de cheltuială inseamnă contractarea unui credit ipotecar pentru o lungă perioadă de timp. Bunul imobil achiziţionat serveşte drept garanţie pentru credit, de obicei fiind stabilite perioadele de plată şi taxele procentuale. Cursul despre “Credite ipotecare” te va ajuta să pui întrebările potrivite pentru a face o alegere în deplină cunoştinţă de cauză.
Ce trebuie să ştii înainte să contractezi un credit ipotecar?
Alegerea ratei fixe sau variabile a dobânzii
Ce conţine contractul de credit ipotecar?
– Oferta iniţială de credit
– Ce trebuie specificat în contractul de credit ipotecar?
– Scadenţarul
– Dobânda anuală efectivă (DAE)
Garanţiile creditului ipotecar
Creditele ipotecare: principii de bază
De ce tip de asigurare am nevoie?
Rambursarea creditelor ipotecare
Contractarea unui credit ipotecar în alt stat al Uniunii Europene
Ce trebuie să ştii înainte să contractezi un credit ipotecar?
Evaluarea situaţiei financiare
În primul rând trebuie să îţi stabileşti capacitatea financiară. Nu trebuie să te gândeşti numai la situaţia prezentă, dar şi la planurile tale de viitor; trebuie să ţii cont că este foarte probabil ca în următorii 15-20 de ani să trebuiască să plăteşti lunar nişte rate. Trebuie să ai în vedere următoarele lucruri:
– Să iei in considerare situaţia actuală, profesională sau personală a ta si a partenerului, situaţie care se poate schimba. Deşi unele evenimente precum decesul sau îmbolnăvirile pot fi acoperite prin asigurări, altele, precum divorţul sau şomajul pe termen lung nu pot fi acoperite…aşa că trebuie să ai aceste lucruri în vedere!
– Să nu te bazezi prea mult pe venituri viitoare provenite din moşteniri sau dividende
– Să nu uiţi că vei avea nevoie de bani pentu creşterea copiilor
– Să nu uiţi că există o serie de alte taxe care trebuie plătite: taxa de timbru, taxe de evaluare, onorarii, taxe notariale etc.
Această primă evaluare este necesară dacă nu vrei ca proprietatea să îţi fie confiscată pentru că nu poţi plăti ratele lunare!
Aminteşte-ţi, dacă ai ceva economii s-ar putea să merite să le foloseşti ca depozit; vor fi deduse din banii pe care trebuie să îi împrumuţi şi îţi vor reduce din ratele lunare.
De ce fel de proprietate ai nevoie? Evaluează-ţi nevoile
Vei avea aceleaşi nevoi în 6 luni, 5 sau 10 ani?
Eşti sigur că în viitor nu va trebui să te muţi în altă parte a ţării din cauza serviciului?
Pune-ţi aceleaşi întrebări cu privire la familia ta …
Într-adevăr, nu vei investi în acelaşi mod dacă intenţionezi să vinzi în următorii ani.
Asigură-te că locuinţa pe care doreşti să o cumperi nu este nici prea mare, dar nici prea mică.
Alcătuieşte o listă de criterii şi foloseşte-o pentru a lua o decizie: tipul de suprafaţă din interior, numărul etajelor, locaţia, apropierea faţă de o şcoală, accesul la transportul public.
Trebuie să ştii că foarte puţini oameni rămân în aceeaşi casă până la împlinirea termenului creditului ipotecar.
Mulţi proprietari vor vinde înainte să ajungă cu plata creditului la sfârşit.
Deşi poţi alege o proprietate în funcţie de dorinţele proprii, trebuie să iei în calcul şi nevoile apropiaţilor.
Evaluarea capacităţii financiare:
Pentru a identifica capacitatea ta financiară (posibilitatea de a putea plăti creditul) trebuie să îţi faci un buget – un raport între cheltuieli şi venituri.
Prima dată trebuie să calculezi ce sumă de bani câştigi sau primeşti din alte surse în fiecare lună. Dacă suma finală pe care o primeşti în fiecare lună este mai mică decât suma pe care o cheltuieşti atunci ai o problemă financiară. În acest caz, nu trebuie să contractezi un credit sau împrumut, cu trebuie să reduci cheltuielile lunare.
Dacă veniturile şi cheltuielile sunt sume apropiate atunci ar trebui să amâni contractarea unui credit.
Daca veniturile sunt mai mari decât cheltuielile atunci îţi poţi permite să contractezi un credit. Dar ai grijă ca ratele pentru credit să nu ducă cheltuieli care să depăşească nivelului veniturilor. În mod ideal ar trebui să păstrezi o marjă de siguranţă pentru cheltuieli neprevăzute.
Notă: dacă ratele creditului depaşesc mai mult de 30% din venitul tău net, este preferabil să nu contractezi un credit.
Conceptul de datorie
Atunci când cumperi o proprietate nu este în interesul nimănui (nici al băncii, nici al tău) dacă nu poţi face faţă angajamentului financiar. Dacă doreşti să te bucuri în anii care vin de beneficiile proprietăţii tale, este foarte important să îţi administrezi cu grijă banii pentru plata creditului.
De asemenea, nu este în interesul creditorului îţi confişte proprietatea; aceasta poate afecta reputaţia lor şi creează divergenţe. Această soluţie va fi folosită doar ca ultimă metodă de recuperare a datoriilor.
De aceea, atunci când îţi evaluezi capacitatea financiară trebuie să stabileşti care ar fi suma de bani pe care ai putea să o ămprumuţi fără a avea probleme.
Există o regulă care spune că este lipsit de logică să ai o rată a datoriilor (împrumuturi, credite, carduri de cumpărături etc.) mai mare de o treime din veniturile tale. Dacă se întâmplă aşa, te vei găsi într-o situaţie de supraîndatorare.
Creditul ipotecar – alegerea consultantului
Atunci când contactezi un consultant sau un broker de credite ipotecare aceştia îţi vor da detalii despre serviciile pe care le pot oferi, dacă vor lua în considerare toate ofertele de pe piaţă, dacă vor face o selecţie limitată sau îţi vor prezenta produsele unui singur ofertant şi cât vei plăti pentru serviciile lor.
Ei te vor sfătui în legătură cu punctele cheie ce trebuie luate în considerare.
Comparând aceşti factori pentru diferite credite vei reuşi să stabileşti care este cea mai bună ofertă pentru tine.
Creditorii îţi vor banii, aşa că foloseşte de informaţiiile pentru a alege şi a fi sigur că alegi cel mai bun credit ipotecar pentru tine!
Alegerea ratei fixe sau variabile a dobânzii
Trebuie să alegi rata dobânzii: fixă sau variabilă?
Alegerea ratei dobânzii şi a creditului ipotecar poate fi un lucru dificil. Ai de luat două decizii importante atunci când alegi rata dobânzii: dacă să alegi o rată fixă sau variabilă şi dacă împrumutul să fie pe termen scurt sau lung. Nu este o decizie uşoară…
Alegerea pe care o vi face îţi va influenţa viaţa în anii care vin…
Într-adevăr opţiunea pe care o vei alege va influenţa felul în care îţi administrezi bugetul lunar sau anual.
Doreşti să ai mai mulţi bani lichizi disponibili în anii care urmează sau mai multă securitate?
Oricare ar fi situaţia acordă-ţi timp şi solicită consultanţă independentă despre creditele ipotecare. Dacă ştii deja pe cineva care achită un credit ipotecar, întreabă ce ar face ei diferit acum.
Dobânda fixă: definiţie
Un credit cu rată fixă îţi permite să plăteşti dobânda la o rată fixă, în ciuda fluctuaţiilor înregistrate de Banca Naţională a României. Cu alte cuvinte, ratele tale lunare vor rămâne aceleaşi pentru o perioadă de timp stabilită de tine şi creditor. După ce această perioadă se termină, creditul tău poate fi transferat către o rată variabilă standard a dobânzii.
Iată un exemplu tipic de rată fixă a dobânzii:
Sunt oferite trei posibilităţi de rată fixă a dobânzii pentru 2, 5 respectiv 10 ani:
– dobândă fixă 6,99% pentru 2 ani (DAE 7,5%)
– dobândă fixă 7,99% pentru 5 ani (DAE 7,9%)
– dobândă fixă 8,99% pentru 10 ani (DAE 9,0%)
După cum poţi observa, cu cât este mai lung termenul cu atât este mai mare rata dobânzii; astfel creditorul este acoperit cât mai mult posibil.
Dobânda fixă: avantaje şi dezavantaje
Principalul avantaj al creditelor cu rată fixă a dobânzii este nivelul de securitate pe care îl oferă. Oricum, o rată fixă a dobânzii este avantajoasă în anumite situaţii. Dacă rata de bază a dobânzii fluctuează impredictibil, atunci o rată fixă îţi garanta că te poţi descurca cu bugetul pe care îl ai.
Daca însă rata de bază a dobânzii rămâne cu mult mai mică decât rata ta fixă atunci rişti să pierzi o mulţime de bani dacă nu ajungi la o înţelegere cu creditorul.
De asemenea, poate exista o penalizare pe care trebuie să o plăteşti pentru că ai decis să plăteşti anticipat, înainte de încheierea termenului. Dacă nu plăteşti penalizarea înseamnă că vei fi legat de ipotecă în următorii ani, chiar dacă perioada de plată a ratelor s-a încheiat.
Dobânda fixă constituie, un avantaj pentru creditele pe termen scurt, deoarece, pe termen lung, există tendinţa ca dobânzile să scadă.
Dobânda variabilă: definiţie
Dobânda variabilă înseamnă că aceasta se modifică periodic, în funcţie de anumiţi factori. Dobanda variabilă poate fi clasificată după modul explicit sau neexplicit al variaţiei acesteia.
O variaţie explicită presupune un model al ajustării în timp a dobânzii în funcţie de EURIBOR/ LIBOR/BUBOR (indici de referinţă, rezultate ale mediei dobânzilor interbancare). Un model neexplicit implică o ajustare în funcţie de fluctuaţiile pieţei financiar-bancare şi de o decizie internă a băncii.
Dobânda variabilă: avantaje şi dezavantaje
Dacă îţi permiţi să plăteşti mai mult atunci când rata dobânzii creşte, atunci acest tip ţi se potriveşte. Dobânda variabilă nu presupune, neapărat, că peste un an se va dubla sau că, obligatoriu, va creşte.
Dacă dobânda variabilă este raportată la un indice de referinţă şi se specifică şi o marja fixă impusă de bancă, nu ai de ce să îţi faci probleme că vor apărea surprize neplăcute ca rata dobânzii creditului să devină cu mult mai mare decât oferta de pe piaţă. Creditele cu dobânzi variabile oferă posibilitatea de a beneficia de o eventuală ieftinire a finanţărilor, dar există şi riscul ca, în cazul în care dobânzile cresc, clientul să fie nevoit să plătească rate mai mari la credit. În majoritatea ofertelor de pe piaţa financiar- bancară românească, creditele ipotecare au o dobândă variabilă.
Dobânda variabilă este foarte sensibilă la trendurile pieţei financiare şi astfel denotă instabilitate pentru persoanele care urăsc surprizele, oricât ar fi ele de neînsemnate.
Alt tip de dobândă: dobânda mixtă
Dobânda mixtă încearcă să îmbine ambele tipuri de dobânzi. În prima fază, oferă stabilitatea dobânzii fixe (între unu şi cinci ani), iar în a doua fază, nepredictibilitatea celei variabile.
Dobânda stabilită la începutul perioadei de creditare este situată, de regulă, sub media pieţei. Dat fiind nivelul mic al dobânzii fixe stabilite pentru prima perioadă de creditare, poţi obţine un credit cu o valoare mai mare decat cele cu dobânda variabilă. Totodată, şi banca are un avantaj, având în vedere faptul că dobânzile mici îi permit să-şi promoveze mai eficient creditele.
Riscul în cazul acesta este acela că după expirarea perioadei cu dobânda fixa mică, rata de plată să se majoreze, ca urmare a majorării dobânzii, adică transformarea dobânzii fixe în dobândă variabilă. Astfel, există riscul să nu ţi se mai pară convenabil tipul de dobândă ales.
Ce conţine contractul de credit ipotecar?
Oferta iniţială de credit
Un contract de credit ipotecar este un document important care te va implica pe termen lung. De aceea este foarte important să stăpâneşti foarte bine anumite cunoştinţe în privinţa acestuia.
În Romania, acordarea, garantarea si derularea creditelor ipotecare se realizează de către împrumutatori în baza unor norme interne de creditare reglementate de Legea nr. 190/1999 cu modificările şi completările ulterioare.
Regulile stabilesc că anumite informaţii trebuie furnizate consumatorului din prima fază. Acestea trebuie expuse în oferta de credit. Înainte să aplici pentru un anume contract de credit ipotecar, trebuie să ţi se întocmească o ofertă care va cuprinde date despre cerinţele tale particulare. Aceasta va fi prezentată într-un mod standard astfel încât să poţi verifica uşor termenii şi condiţiile creditului ipotecar şi să faci comparaţii cu alte oferte de credite.
Oferta cuprinde date de identificare precum: numele, prenumele, adresa, codul numeric personal, cetaţenia, informaţii referitoare la creditul solicitat precum: suma, scadenţa, destinaţia, imobilul ce va face obiectul garanţiei; informaţii despre bonitatea ta. Această ofertă scrisă trebuie pusă la dispoziţia ta cu cel puţin 10 zile înainte de semnarea contractului şi trebuie să conţină toate condiţiile contractului, precum şi termenul de valabilitate a acestuia.
Acest ofertă nu te obligă la semnarea contractului de credit şi te poţi retrage în orice moment.
În ultimele etape ale cererii tale creditorul va solicita adeverinţe de venit de la angajatorul, de la bancă sau de la contabil. De asemenea poate desfăşura verificări ale creditelor pe care le-ai mai avut, pentru a se asigura că le-ai plătit.
Aceasta este ultima şansă de a verifica dacă eşti mulţumit cu termenii şi condiţiile creditului ipotecar. Dacă ceva nu este clar sau dacă există diferenţe majore între oferta iniţială şi cea finală discută cu creditorul. Asigură-te că ai citit şi ai înţeles înainte să semnezi! Solicită creditorului să îţi explice orice nu înţelegi. Odată ce ai semnat contractul de ipotecă creditorul este obligat să îţi acorde banii.
Ce trebuie specificat în contractul de credit ipotecar?
Un contract de credit ipotecar trebuie să conţină următoarele informaţii:
– Date despre părţi: creditorul şi împrumutatul trebuie să fie clar determinaţi
– Garanţii: împrumutul va fi garantat de un terţ sau prin ipotecă?
– Natura şi obiectul împrumutului: definirea imobilului sau a terenului, obiect al finanţării
– Rata dobânzii: care este rata dobânzii, în % pentru acest credit; contractul poate să prevadă că variaţia ratei dobânzii este limitată, în sens crescător şi descrescător, la un anumit nivel faţă de rata iniţială a dobânzii
– Asigurările: cum va fi împrumutatul asigurat pentru acest împrumut?
– Durata şi valabilitatea creditului: pentru ce perioadă se încheie contractul?
– Taxe: taxă de analiză a dosarului, comisioane, taxe notariale etc.
– Costul total al creditului: şi alte cheltuieli incluse în credit în afară de capitalul propriu-zis obţinut
– Clauzele de exigibilitate: Clauzele de exigibilitate înainte de termen trebuie prevăzute în contractul de credit ipotecar printr-o clauză distinctă
– Rambursarea anticipată: în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar, împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit.
Scadenţarul
Prin oferta de credit se stabileşte un plan de rambursare care indică în ce fel va fi plătit creditul, şi anume când şi cum va fi plătit.
Planul de amortizare oferă o privire globală asupra plăţilor convenite şi indică atât capitalul cât şi dobânda pe care le plătiţi la bancă.
Ca regulă generală, scadenţarul conţine soldul de capital, totalul dobânzii şi suma totală care trebuie rambursată.
De asemenea, scadenţarul constituie un bun punct de plecare pentru a compara preţurile diferitelor credite. Atunci când compari trebuie să fii atent la rata de bază a dobânzii şi la eventualele ieftiniri ale creditului.
Dobânda anuală efectivă (DAE)
Dobânda anuală efectivă exprimă sub formă procentuală costul total al unui credit. DAE este un concept impus atât în Uniunea Europeană, cât şi în Statele Unite, fiind implementat pentru a permite consumatorilor să compare uşor costul creditelor.
DAE cuprinde: rata dobânzii, taxe anuale, asigurarea etc. Acestă rată a dobânzii este stabilită de o Directivă Europeană şi ia în considerare ratele aplicabile ale dobânzii, fie fixă, fie variabilă plus alte costuri adiţionale care se plătesc creditorului. Consumatorul poate folosi DAE pentru a compara diferitele oferte de credit.
Exemplu:
Creditul A este acordat cu o rată a dobânzii de 6,5% în timp ce creditul B este acordat la o rată a dobânzii mai mică, de 6%. La prima vedere creditul A pare să fie mai costisitor decât creditul B. Dar, costurile adiţionale ale creditului A (în special taxa anuală) sunt cu mult mai mici decât cele în cazul creditului B. În final, costul total al creditului A este mai mic decât cel al creditului B.
Deşi există mici diferenţe între statele UE în modalitatea de calcul, valoarea ratei care trebuie plătită trebuie să includă toate elementele costului creditului. Nu uita că DAE trebuie menţionată în scris în contractul tău.
Pe viitor prin Directiva Creditului de Consum se preconizează standardizarea metodei de calcul pentru DAE în toate statele Uniunii Europene,
Garanţiile creditului ipotecar
De ce tip de poliţă am nevoie?
Creditorii vor să îşi protejeze interesele
Înainte de a ţi se acorda creditul ipotecar creditorul se va asigura nu numai că suma împrumutată va fi recuperată, dar şi că dobânda va fi plătită. Pentru a evita orice pierdere survenită din cauza unor evenimente neprevăzute (boală, accident, şomaj, deces etc) creditorul va căuta să îşi ia anumite garanţii.
Cu alte cuvinte, dacă nu vei reuşi să plăteşti, vor putea să-şi recupereze atât investiţia, cât şi dobânda. Oricum, recurgerea la măsuri drastice nu este în interesul lor întrucât le poate strica imaginea şi le poate afecta profitul. Pentru acest motiv ei pot cere ca împrumutul să fie acordat dacă închei anumite asigurări, care să acopere în general decesul sau îmbolnăvirea.
Dacă apare vreo problemă, poliţa de asigurare va asigura plata creditului pe o perioadă limitată de timp (durata poliţei).
Ai nevoie de un plan de protecţie pentru creditul ipotecar – De ce?
În cazul unui credit ipotecar trebuie să plăteşti o sumă mare de bani de-a lungul unei lungi perioade de timp. Deşi doreşti să plăteşti ratele şi să locuieşti în noua ta casă, se poate întâmpla orice.
Există anumite lucruri pe care trebuie să le iei în considerare pentru administrarea pe termen lung a creditului ipotecar; şomajul, boala, invaliditatea sau decesul îţi pot afecta capacitatea de a plăti ratele creditului.
De aceea, trebuie să închei nişte poliţe de asigurare care te vor proteja în anumite circumstanţe.
Bineînţeles nu vei putea încheia o asigurare pentru „orice” şi în cazuri extreme va trebui să vinzi proprietatea pentru a plăti creditorii. Totuşi o asigurare cuprinzătoare poate minimaliza riscurile şi poate oferi un nivel bun de protecţie.
Ce asigurare ar trebui să închei?
Trebuie să evaluezi în mod critic situaţia şi să identifici riscurile pe care le poţi întâmpina. Încheierea a prea multe poliţe de asigurare poate fi foarte costisitoare; de multe ori suma pe care o plăteşti depăşeşte cu mult beneficiile reale.
Oricum, şi o poliţă de asigurare limitativă poate fi un risc prea mare pentru tine şi familia ta.
Aşadar, trebuie să îţi pui următoarele întrebări:
Cum îmi voi plăti creditul ipotecar dacă voi avea un accident?
Din salariul soţului-soţiei mele, din beneficiile pentru locuinţă, ajutor din partea părinţilor…? Trebuie să iei însă în calcul că şi acestea ar putea înceta în orice clipă.
De aceea, va trebui să urmezi o schemă de asigurare care să îţi acopere plăţile lunare.
Este nevoie să fac acelaşi lucru şi pentru soţul soţia mea?
La astfel de lucruri trebuie să te gândeşti. Cu cât îţi pui mai multe întrebări despre viitor, cu atât vei ştii mai exact de ceea ce ai nevoie.
Nu uita nimic: un nou membru în familie, divorţul, boala sau decesul.
Pentru a face alegerea potrivită, foloseşte concurenţa!
De obicei plata lunară a primelor de asigurare pare mică în comparaţie cu suma împrumutată, dar nu este totuşi aşa de nesemnificativă pe cât pare. Atunci când se adună, lună după lună, aceste rate reprezintă o parte semnificativă din bugetul tău. De aceea este perfect logic să eviţi orice cheltuială inutilă şi să foloseşti concurenţa dintre asiguratori.
Oricum, acest lucru s-ar putea să nu fie chiar atât de uşor întrucât creditorul îţi va face oferte folosindu-se de poliţele sale de asigurare şi nu de cea aleasă de tine. Contractul de asigurare obligatorie este însă în sarcina împrumutatului, care are libertatea de a alege societatea de asigurări cu care va încheia contractul
Nu fii copleşit de insistenţa creditorului. Dacă ai găsit o ofertă de asigurare mai bună fii ferm şi spune-le că dacă insistă să facă asigurarea pe care o doresc ei îţi vei retrage cererea şi vei găsi un alt creditor.
Creditorii au nevoie de banii tăi, aşa că reţine că preferă să te ştie mulţumit.
Ce tip de garanţie mi se cere?
Cât de mult ar trebui să împrumut?
De obicei creditorii vor avea nevoie să fie siguri că poţi să îţi plăteşti datoriile.
Suma maximă pe care o persoană o poate împrumuta este direct proporţională cu venitul lunar (la nivel individual sau familial, după caz).
Venitul luat în calcul de bănci pentru acordarea creditului, numit şi venit eligibil, se determină prin scăderea cheltuielilor de subzistenţă din venitul total încasat de client. Nivelul acestor costuri se determină de la caz la caz pentru fiecare client, în funcţie de numărul membrilor de familie. În acest sens, fiecare bancă stabileşte un cost fix pe membru de familie.
De exemplu, dacă acest cost este de 250 lei, şi ai o familie cu patru persoane care câştigă 2.000 lei pe lună, banca va lua in calcul doar 1.000 lei (2.000-250×4= 1000 lei). Acesta este venitul disponibil la care se aplică procentul corespunzător gradului de îndatorare admis de bancă, pentru a determina rata lunară maximă. La cazul de mai sus, dacă banca acceptă un grad de îndatorare de 50%, atunci vei putea plăti o rată maximă de 500 lei.
În România, în funcţie de veniturile eligibile ale solicitantului gradul de îndatorare admis variază de la 30% şi poate să ajungă până la 65% – 70%.
Creditorii vor reduce suma care îţi va fi acordată dacă ai cheltuieli substanţiale (de exemplu alte credite). Dacă ai un consultant, acesta are datoria de a se asigura că îţi poţi permite împrumutul pe care ţi-l recomandă.
Chiar dacă primeşti consultanţă sau nu, creditorii trebuie să se poarte responsabil. Aceasta înseamnă că, bazându-se pe informaţii precum venitul pe care îl ai, cheltuielile şi alte circumstanţe trebuie să stabilească dacă vei putea plăti creditul nu numai acum, dar şi în viitor.
De asemenea, dacă înainte exista o valoare maximă de 75% din valoarea imobilului pentru care se acorda credit pentru a achiziţiona imobilul, în prezent se poate obţine chiar şi 100% din valoarea acestuia, multe bănci renunţând sau scăzând rata avansului care înainte era obligatoriu de 25%.
Trebuie însă să ai grijă la creditul ipotecar fără avans, pentru că este mult mai important să priveşti pe termen lung şi să ai grijă ce nivel lunar al ratei vi avea, pentru că vei semna un angajament pe viaţă cu banca.
Creditele ipotecare: principii de bază
Un credit ipotecar este un împrumut garantat cu locuinţa ta. Garantat înseamnă că dacă nu poţi plăti, creditorul îţi poate vinde locuinţa pentru a-şi recupera banii. Reţine: locuinţa îţi poate fi confiscată dacă nu îţi plătiţi ratele la credit. Creditorii de ipoteci sunt creditori prioritari; ei fac tot posibilul pentru a-şi recupera banii. Dacă ajungi în situaţia de a nu mai putea plăti, primul pas este să vorbeşti cu creditorul pentru a rezolva situaţia înainte ca acesta să îţi preia locuinţa.
Garantarea prin ipotecă
Instituţia financiară care îţi acordă împrumutul îşi asigură garanţia că îşi va recupera banii în cazul în care nu îţi vei achita în întregime ratele creditului.
Ipotecile constituite pentru garantarea împrumuturilor ipotecare durează până la rambursarea integrală a creditului pentru garantarea căruia au fost înfiinţate.
Pînă la rambursarea integrală a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi înstrăinate numai cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.
De asemenea, există posibilitatea garantării creditului cu un alt imobil decât cel ce urmează a fi cumpărat, imobil ce poate fi în proprietatea rudelor tale.
Garantarea prin ipotecă trebuie stabilită printr-un act notarial. De asemenea se va face înscrierea ipotecii în cartea funciară de la judecatoria din raza teritorială în care se află situat imobilul, astfel: părţile încheie un contract de ipotecă, după care se prezintă personal cu acesta la notariat (sau prin mandatari cu procură specială şi autentică). Pe baza actelor autentificate, a unei cereri şi a unei taxe de timbru judiciar judecătorul delegat cu ţinerea cadastrului va dispune, după verificarea actelor, prin încheiere, înscrierea ipotecii în registrul de carte funciară.
Garantarea prin co-debitor
Imaginează-ţi că ai găsit casa pe care doreşti să o cumperi, dar venitul pe care îl ai nu este suficient pentru a acoperi întregul împrumut. Este posibil, ca în anumite circumstanţe, să ceri unui membru al familiei să fie co-debitor. Folosirea co-debitorilor permite celor care cumpără pentru prima dată să împrumute mai mult decât le-ar permite venitul lor actual.
Co-debitorul este persoana care se obligă în mod solidar si indivizibil cu împrumutatul la plata obligaţiilor asumate prin contractul de credit. Co-debitorul nu are voie însă să facă trageri din credit.
Co-debitorul va fi de obicei soţul/soţia, un părinte sau o o rudă apropiată. Creditorii vor accepta unul sau maxim doi co-debitori. Venitul co-debitorului, şi nu cel al persoanei care împrumută, va fi folosit pentru garantarea împrumutului. Creditul ipotecar este deţinut în numele împrumutatului, dar garanţia este asupra unui procent din valoarea proprietăţii împrumutatului sau proprietăţii co-debitorului.
Alte garanţii
În funcţie de condiţiile practicate de fiecare instituţie financiară care acordă credite acestea pot cere în cazul unui credit ipotecar şi alte garanţii precum:
– cesiune asigurare de viaţă
– cesiune asigurare imobil finanţat
– cesiune venituri
Cesiunea înseamnă că împrumutatul îşi transmite/cedează dreptul său asupra venitului, primei de asigurare către instituţia financiară creditoare (cesionar). Acest drept este înscris în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. În momentul solicitării unui nou credit de tip imobiliar/ipotecar la o altă bancă, este posibil să se efectueze interogarea Arhivei Electronice. În cazul acesta este posibil să nu ţi se acorde noul credit, pe motiv că venitul este deja cesionat în favoarea primei bănci.
De ce tip de asigurare am nevoie?
Asigurarea obligatorie: definiţie şi scop
Companiile de asigurare vor oferi diferite poliţe de asigurare cu grade diferite de acoperire; citeşte termenii şi condiţiile foarte atent. Trebuie să urmăreşti cu atenţie clauzele exclusive, în special acelea care acoperă accidentele şi pierderea venitului. De obicei şomajul, incapacitatea de muncă şi decesul sunt acoperite de asigurare.
Trebuie să ai toate informaţiile referitoare la termenii şi condiţiile poliţei de asigurare şi trebuie să ţi se emită un contract de asigurare şi poliţa de asigurare, care trebuie să includă toţi termenii şi condiţiile la care se referă asigurarea.
Cine este eligibil pentru asigurarea obligatorie
Te poţi asigura dacă eşti cel care împrumută, co-debitor sau girant pentru împrumutul imobiliar. Acoperirea riscurilor depinde de vârsta şi de situaţia ta profesională.
Vârsta maximă pentru a beneficia de toate garanţiile asigurării variază în funcţie de contract, dar în general este de 65 de ani. Unele contracte specifică o vârstă limită pentru asigurarea în caz de invaliditate sau incapacitate de muncă.
În caz că ai depăşit vârsta limită admisă există posibilitatea adăugării unei clauze suplimentare care să prelungească vârsta limită la 70 de ani.
Tipuri de asigurări
Asigurarea de incapacitate temporară de muncă
Dacă vei deveni inapt pentru muncă, compania de asigurări va plăti ratele la împrumtul tău la valoarea şi pe perioada stabilită prin poliţă, având în vedere că nu primeşti altă formă de plată decât cea pentru boală.
Atenţie la definiţia dată incapacităţii temporare de muncă: aceasta se poate referi la incapacitatea de a îţi exercita profesia de bază sau orice altă profesie.
1. Asigurare în caz de boală
Cele mai multe asigurări acoperă majoritatea bolilor grave precum: atac de cord, cancer, insuficienţă renală, atac cerebral, transplant de organe şi dizabilitate totală permanentă. Totuşi, această asigurare nu poate fi disponibilă pentru oricine din cauza ocupaţiei, stării de sănătate sau istoricului familiei. Trebuie să verifici înscrisurile cu litere mici în cazul oricărei poliţe pe care o închei. De exemplu, acoperirea HIV sau SIDA este făcută doar în anumite situaţii.
2. Asigurare în caz de şomaj
Contractul de asigurare poate prevedea, de asemenea, asigurarea în cazul pierderii locului de muncă. Această asigurare este destul de scumpă şi în general impune anumite limite.
Prin această asigurare se asigură doar riscul generat de unul dintre efectele şomajului, şi anume intrarea în incapacitate de plată în raport cu achitarea ratelor la un credit bancar.
3. Asigurare în caz de deces
În cazul contractului de asigurare care acoperă riscul decesului, asigurătorul se obligă să plătească ratele împrumutului în locul tău. Există însă şi multe clauze limitative de aceea trebuie să fii foarte atent la încheierea acestei asigurări. Majoritatea poliţelor nu acoperă decesul din cauza consumului excesiv de alcool sau de droguri. De asemenea, se poate să nu fii asigurat dacă decesul survine în timp ce practici un sport extrem. Dacă starea ta de sănătate este precară anumite cauze ale morţii pot fi excluse din poliţă.
Chestionarele de evaluare a sănătăţii; fii sincer!
Deşi pe formularele de aplicare pentru credite, nu sunt de obicei întrebări legate de starea de sănătate, creditorii îţi vor cere să adopţi un plan de protecţie în privinţa creditului. Aceste planuri includ de obicei acoperirea a diferite forme de îmbolnăviri sau incapacitate temporară de muncă şi drept urmare, vei fi întrebat despre starea ta de sănătate şi despre istoricul medical.
O stare bună a sănătăţii inseamnă:
Că nu iei regulat medicamente prescrise, în afara de cazul în care, de exemplu, te îmbolnăveşti de gripă
Că nu ai avut mai mult de 2 săptămâni concediu medical în ultimele 12 luni
Că ai o stare fizică bună şi nu ai probleme de mobilitate
Aceste lucruri nu înseamnă că trebuie să fii sănătos tun sau într-o condiţie fizică foarte bună. Companiile de asigurări de viaţă sunt obişnuite să aibă de-a face cu diferite tipuri de clienţi, cu o stare a sănătăţii diferită, şi foarte puţini oameni nu au întâmpinat niciodată nici un fel de problemă medicală.
Fii sincer! Majoritatea poliţelor exclud despăgubirile provenite din condiţii medicale pre-existente de care aveai cunoştinţă sau ar fi trebuit să ai cunoştinţă la momentul contractării poliţei. Dacă vei ajunge în incapacitate de muncă din cauza unei boli contactate înainte de semnarea contractului, asigurătorul poate susţine că a fost indus în eroare şi poate refuza să plătească ratele împrumutului.
Chestionarele de evaluare a sănătăţii; fii sincer!
Chestionarul de evaluare a sănătăţii stabileşte starea ta de sănătate: operaţii, antecedente familiale (diabet, boli de inimă, boli psihice, suicid etc), afecţiuni diverse (reumatism, presiune arterială, depresii nervoase, tumori), tratamente speciale etc.
Trebuie să răspunzi cu da sau cu nu şi să precizezi data şi natura intervenţiilor şi eventual durata spitalizării.
Este în interesul tău să afli care sunt clauzele excluzive pentru asigurare. Trebuie să păstrezi o copie a informaţiei pe care o dai asigurătorului în cerere – în cazul unei dispute ar putea fi singura dovadă a declaraţiei tale.
De obicei, situaţiile în care se exclude plata despăgubirilor se regăsesc în poliţa de asigurare.
Confidenţialitatea informaţiei medicale
Există o cerere tot mai mare către doctori de a furniza informaţii terţelor părţi, precum asigurătorii. Pe lângă informaţiile obişnuite aceştia sunt interesaţi şi de bolile care sunt sau ar putea deveni cronice.
Instituţia financiară prin intermediul căreia contractezi creditul nu este decât un intermediar între asigurător şi tine şi trebuie să păstreze secretul medical, la fel ca asigurătorul.
Companiile de asigurare au de obicei un medic angajat cu normă parţială şi care efectuează consultaţiile în caz de accidente. Acest medic are un rol cheie în în politica de confidenţialitate legată de informaţia medicală.
Dacă doreşti ca banca sau asigurătorul să nu cunoască starea ta de sănătate, îţi poţi exercita dreptul de a completa în particular chestionarul de evaluare a sănătăţii să îl sigilezi şi să îl predai direct medicului. După ce acesta dă avizul favorabil sau nefavorabil poţi merge cu acest răspuns la bancă.
HIV şi asigurarea
Asigurarea se acordă persoanelor care în momentul semnării contractului sunt HIV negativ, dar în eventualitatea în care persoana devine HIV pozitiv acesteia i se plăteşte suma asigurată. De asemenea, cineva care a fost diagnosticat HIV pozitiv sau cu SIDA nu este împiedicat să se asigure pentru o altă boală precum atacul de cord.
Există însă diferenţe în privinţa tipului de asigurări pe care persoanele HIV pozitiv le pot obţine. Dacă ştii că eşti HIV pozitiv atunci când aplici pentru asigurare, dar nu spui asigurătorului, este posibil ca aceştia să îţi anuleze contractul atunci când află.
Cum afli despre termenii şi condiţiile asigurării?
Înainte de a semna contractul de credit trebuie să întrebi nu numai de termenii şi condiţiile generale ale acestuia, dar şi de termenii şi condiţiile specifice poliţei de asigurări. Astfel, nu vei ajunge să afli despre ele chiar la momentul accidentului, ceea ce de altfel se întâmplă deseori.
Acordă foarte mare atenţie clauzelor de excludere menţionate în contract. Acestea ar trebui foarte clar specificate şi uşor de înţeles.
Dacă nu îndeplinesc aceste criterii, clauzele pot fi declarate de tribunal ca fiind clauze abuzive, şi, în consecinţă, nule.
Valabilitatea asigurării
Asigurarea intră în vigoare în momentul în care toate formalităţile au fost îndeplinite, contractul a fost semnat şi dosarul a fost acceptat de către asigurător.
În ce moment încetează asigurarea?
Contractul de asigurare nu poate fi reziliat din propria ta iniţiativă. Contractul încetează în următoarele cazuri: la termenul prevăzut în contract, în cazul plăţii anticipate a creditului sau în caz de neplată a primelor de asigurare. De asemenea, garanţiile încetează la împlinirea vârstei limită specificate în contract.
Costul asigurării
Costul primei de asigurare este specificat în contract.
Atunci când contractezi un credit ipotecar aproape întotdeauna ţi se va propune şi încheierea unei asigurări, care poate fi adăugată la costul total al creditului.
Întreabă întotdeauna dacă ratele la credit conţin şi plata primelor de asigurare astfel încât să poţi vedea costul real. Dacă creditorul îţi oferă posibilitatea de a încheia o poliţă de asigurare sugerată de el, fii foarte atent la cât te costă de fapt şi compar-o cu alte poliţe de asigurare.
Prima de asigurare poate fi plătită: anual, semestrial, trimestrial sau lunar.
Garanţii asupra împrumuturilor şi creditelor ipotecare
Concurenţa acerbă între instituţiile financiare precum şi dezvoltarea Pieţei Unice europene ar trebui să continue să influenţeze viitorul serviciilor financiare. Creditorii evaluează riscurile luând în calcul anumite criterii; capacitatea aplicantului de a achita ratele, valoarea proprietăţii pe piaţa imobiliară şi valoarea sa la vânzare.
Concepte precum preţul comparat cu valoarea pieţei de bunuri imobiliare permit aprecierea riscului operaţiunilor imobiliare. Această analiză poate determina banca, aşa cum este cazul în ţările anglo-saxone să renunţe la asigurările impuse împrumutatului în cazul în care bunul finanţat are o valoare netă de revindere (apreciată de un expert independent) superioară faţă de preţul iniţial.
Compararea riscurilor acoperite
Ofertele de asigurări nu pot fi comparate luând în considerare costul lor specificat; trebuie să cunoşti exact ce este inclus în ofertă.
În cazul în care apelezi la un broker de asigurări ai grijă ca acesta să îţi prezinte mai multe oferte de la asigurători şi nu numai una sau două.
Poliţele mai ieftine se pot dovedi a fi cele care de fapt te asigură cel mai puţin. De asemenea, dacă două poliţe de asigurare acoperă aceleaşi riscuri, clauzele lor de excludere ar putea fi diferite.
10 întrebări pe care trebuie să le adresezi asigurătorului!
1.Care este limita de vârstă pentru a contracta o asigurare de viaţă? Daca ai depăşit-o există alternative pentru persoane mai în vârstă?
2.Există o limită de vârstă pentru acoperirea riscurilor?
3.Care este perioada de graţie (exceptând cazul de deces) pentru diferitele garanţii?
4.Cine sunt beneficiarii poliţei?
5.Care este suma plătită în caz de incapacitate de munca? Dar de invaliditate?
6.Pe ce durată se va plăti indemnizaţia în caz de incapacitate de muncă sau de invaliditate?
7.Clauzele de excludere sunt prea restrictive pentru tine?
8.Despăgubirea acoperă doar inactivitatea profesională sau inactivitatea datorată altor cauze?
9.Dacă eşti co-debitor pentru cineva care a împrumutat, eşti asigurat pentru toate riscurile?
10.Persoanele inactive pot fi asigurate în caz de incapacitate de muncă sau de invaliditate?
Rambursarea creditelor ipotecare
Ce metodă de rambursare?
Creditul ipotecar – pentru ce perioadă de timp să împrumut?
Creditele ipotecare sunt o formă de împrumut pe termen lung. De obicei poţi să faci împrumut pentru o perioadă de 25 de ani, dar poţi să faci împrumut şi pentru o perioadă mai scurtă sau mai lungă, până la 30, chiar 40 de ani. Trebuie să ai în vedere că, pe o perioadă mai scurtă vei avea rate lunare mai mari de plătit, dar la final vei plăti mai puţin în total. Pentru a alege durata creditului evaluează-ţi nevoile şi capacitatea financiară.
Poţi alege să plăteşti rate lunare cât mai scăzute astfel încât să păstrezi un anumit nivel de trai. Aceasta înseamnă că vei alege un credit pe termen lung , cel mai potrivit în ceea ce priveşte confortul pentru, că nu se va resimţi foarte mult în bugetul cotidian.
Creditul ipotecar pe termen scurt
Termenul scurt corespunde unui credit a cărui perioadă este mai mică de doi ani.
Creditele pe termen scurt finanţează în manieră globală sau specifică toate cheltuielile curente şi datoriile pe termen scurt.
În cadrul unei operaţiuni imobiliare poţi apela la un „credit punte”.
Ce este „creditul punte”?
Creditul punte se contractează în scopul achiziţionării unei alte proprietăţi imobiliare, superioară valoric celei deţinute iniţial. Prin acesta se asigură avansul necesar achiziţionării unei noi proprietăţi imobiliare până la vânzarea imobilului deţinut în proprietate.
Creditul ipotecar pe termen mediu
Creditul pe termen mediu corespunde unei perioade cuprinse între 2 şi 7 ani.
Împrumutul pe o perioadă cât mai scurt posibilă este interesant din punct de vedere financiar. Dacă nu dispui de posibilităţi financiare însemnate nu trebuie să împrumuţi pe termen mediu. În acest caz, restituirea creditului poate avea efect asupra vieţii cotidiene.
Nu trebuie să neglijezi această oportunitate chiar dacă consilierul financiar te îndeamnă să te orientezi spre un termen mai lung pentru că acesta e favorabil instituţiei financiare.
Împrejurările vieţii, situaţia profesională avantajoasă, alegerea deliberată de „a strânge cureaua” pentru o perioadă pentru a te elibera mai repede de împrumut, dorinţa de a plăti o dobândă cât mai mică … toţi aceşti factori te pot determina să alegi împrumutul pe termen mediu.
Creditul ipotecar pe termen lung
A împrumuta pe termen lung înseamnă a te angaja să plăteşti creditul contractat pentru cumpărarea, renovarea sau construcţia unei locuinţe într-o perioadă cuprinsă cu aproximaţie între 7 şi 30 de ani.
Alegerea pe termen lung se impune din ce în ce mai mult având în vedere creşterea înregistrată pe piaţa imobiliară.
Deşi în România piaţa creditelor imobiliare este la început, în alte ţări ale Uniunii Europene sunt tot mai rare cazurile în care se ajunge cu un credit ipotecar la sfârşitul duratei contractate iniţial. Evenimentele care intervin în decursul acestei lungi perioade sunt numeroase: divorţ, mobilitate profesională, moşteniri etc.
De aceea, dintre propunerile care ţi se fac este foarte bine să alegeţi perioada de împrumut care ţi se potriveşte cel mai bine pentru a evita consecinţele unei închideri anticipate a creditului.
De asemenea, trebuie să ştii că în cazul împrumuturilor ipotecare ai posibilitatea de a renegocia condiţiile contractului: rata, durata şi condiţiile amortizării creditului.
Vreau să rambursez anticipat creditul. Care sunt consecinţele?
Motive pentru plata anticipată a creditului
Care este procedura?
Care sunt consecinţele plăţii anticipate?
Motive pentru plata anticipată a creditului
Din cauza anumitor motive este posibil să ajungi în situaţia să doreşti să plăteşti creditul înainte de termen. Iată unele dintre cele mai dese motive:
Divorţul
În eventualitatea unui divorţ, dacă niciunul dintre soţi nu doreşte să păstreze proprietatea, creditul trebuie plătit anticipat şi atunci proprietatea este vândută pentru a rambursa creditul.
Decesul
Dacă împrumutatul moare, în baza asigurarării pe care o are, asigurătorul va trebui să acopere restul creditului. Proprietatea rămâne în posesia rudelor. Trebuie însă să verifici clauzele de excludere, întrucât majoritatea poliţelor nu acoperă moartea cauzată de abuzul de alcool sau droguri.
Relocarea profesională sau mutarea
În acest caz locuinţa este închiriată sau este vândută şi din banii obţinuţi creditul este plătit anticipat.
Dificultăţi financiare
Acestea pot fi cauzate de anumite evenimente: boală, şomaj, administrare proastă a banilor etc. Trebuie să speri că prin vânzarea proprietăţii vei acoperi datoria şi vei putea plăti împrumutul.
Venituri neaşteptate
Dacă primeşti o moştenire neaşteptată sau câştigi la loto te poţi găsi în situaţia să ai bani suficienţi şi să plăteşti anticipat pentru a îţi reduce capitalul.
Care este procedura?
Unele contracte de credit îţi permit să faci plăţi anticipate. Termenii şi condiţiile în acest caz trebuie precizate în contract. Trebuie precizate:
Ce fel de plată poţi face: suma totală sau altfel de plată
Care este limita de bani pe care o poţi plăti; de ex. % din suma iniţială împrumutată
Perioada de timp în care poţi rambursa anticipat
Dacă se percepe taxă de penalizare
Cât de des este recalculată dobânda
Nu există prevederi legale cu privire la plata anticipată a creditului. Trebuie să respecţi ceea ce scrie în contract şi să fii atent la condiţiile de reziliere.
Care sunt consecinţele plăţii anticipate?
În funcţie de condiţiile din contractul de creditare şi de tipul de credit pe care l-ai obţinut, ai şi anumite clauze legate de rambursarea anticipată. Într-adevăr, unele credite, în principal cele cu rata standard a dobânzii variabilă, sunt concepute în aşa fel încât nu se percep penalităţi pentru plata anticipată.
Astfel poţi opri plata lunară a ratelor şi poţi plăti întreaga sumă de bani fără să plăteşti penalizări. Contractul se încheie aici.
De asemenea există mai multe modalităţi de calcul care permit o mai mare flexibilitate pentru a plăti ratele atunci când ai posibilitatea sau când doreşti, în cazul în care veniturile tale sunt flexibile.
În majoritatea cazurilor în care rata dobânzii este fixă ţi se poate cere un comision de plată anticipată a creditului.
În România acest comision variază de la 0% la 10%, în funcţie de bancă. Este posibil ca prin noua Directiva Europeană să se impună ca penalizările percepute să nu fie mai mari de 0,5-1% din valoarea creditului.
Oferta de credit ipotecar este făcută de către bancă pe baza unei predicţii de întoarcere a investiţiei – veniturile din plata dobânzii sub formă de rată fixă pe un anumit număr de ani. Dacă faci plăţi anticipate sau plăteşti mai mult decât este specificat, termenul creditului ipotecar se reduce şi atunci creditorul nu va primi dobânda pe care a anticipat-o. Pentru a acoperi acest neajuns şi a preveni eventualele pierderi, creditorul solicită un comision de penalizare.
Toate informaţiile legate de condiţiile plăţii anticipate trebuie specificate în contract, şi mai ales suma maximă care îţi poate fi imputată.
Dacă te muţi în altă casă, întreabă creditorul dacă poţi transfera creditul ipotecar existent pentru a finanţa o altă proprietate.
Pot să suspend plata ratelor?
Construcţiile şi creditul
Dacă plăteşti pentru îmbunătăţiri în casă cu un credit prin care o persoană îţi împrumută bani sau intermediază un imprumut pentru tine, poţi dispune de dreptul de reziliere. Poţi rezilia contractul şi dacă acesta nu este încă semnat de una dintre părţi. Datorită faptului că există limite de timp, trebuie să acţionezi rapid.
Dacă ai semnat un contract de creditare, gândeşte-te bine şi solicită consiliere juridică înainte de a decide să suspenzi plăţile.
Trebuie să anunţi creditorul în cazul existenţei unei dispute.
Dificultăţi de plată a ratelor
Dacă ai dificultăţi financiare sau eşti în urmă cu plata ratelor, atunci comunică acest lucru creditorului cât mai curând. Acesta ar trebui să îţi ofere soluţii pozitive cât mai repede, întrucât este şi în interesul lui. Confiscarea locuinţei este în general ultima soluţie. Creditorul poate:
să suspende plata ratelor pentru o perioadă
dacă ai un credit de refinanţar,e să reducă ratele şi să extindă perioada creditului
Creditorul nu este obligat să accepte solicitarea ta, dar şi tu aveţi dreptul de a te proteja.
Dacă încerci să obţii o refinanţare şi nu reuşeşti şi renunţi la a mai plăti ratele, banca va lua măsuri legale şi va vinde imobilul adus în garanţie (ipotecat) prin licitaţie publică, urmând să-şi recupereze datoria integral, inclusiv toate comisioanele şi penalităţile. Suma rămasă în urma acoperirii întregii datorii îţi va reveni.
Consecinţe ale întârzierii plăţii
Ceea ce se întâmplă în cazul plăţii târzii a ratelor trebuie specificat în termenii şi condiţiile contractului. De obicei dacă faci plăţi după data scadentă, poţi fi penalizat. De asemenea, ţi se pot adăuga costuri şi cheltuieli suplimentare (de obicei convorbiri telefonice) făcute pentru a obţine plata ratelor restante.
Contractarea unui credit ipotecar în alt stat al Uniunii Europene
Care este procedura standard?
De ce?
Potrivit Directivei Europene privind Creditele pentru Consumatori poţi contracta un credit în orice stat al Uniunii Europene pentru a cumpăra bunuri sau proprietăţi în ţara ta de reşedinţă. Dacă ai informaţii suficiente despre produsul sau servicul pe care doreşti să îl cumperi, poţi beneficia de competiţia existentă şi de varietatea de produse din ţările Uniunii Europene.
Desigur, acest lucru este mult mai complicat decât contractarea unui împrumut în ţara de reşedinţă şi atunci trebuie să te asiguri că poţi beneficia de avantaje financiare substanţiale în cazul în care contractezi un astfel de împrumut.
O privire comparativă asupra produselor, o citire atentă a termenelor şi condiţiilor contractului, cât şi alte precauţii elementare te vor ajuta să faci o afacere bună. Trebuie să ştii că legea este însă confuză şi de aceea nu va fi întotdeauna uşor să rezolvi conflictele transfrontaliere apărute.
Ce prevede Directiva Europeana privind Creditele pentru Consumatori?
Comisia Europeana (CE) şi-a propus să ia o serie de măsuri care să faciliteze accesul la creditele ipotecare transfrontaliere. În acest scop a fost formulată Directiva Europeană privind Creditele pentru Consumatori prin care se reglementează condiţiile în care se desfăşoară contractele de credit transfrontaliere.
Având în vedere că legile naţionale privind proprietatea nu se subordonează legilor europene este necesar să apelezi la legile naţionale ale ţării în care ai cumpărat proprietatea pentru a afla care lege se aplică. În cazul unor litigii, va fi nevoie să apelezi la dreptul privat internaţional pentru a răspunde la următoarele întrebări:
Care este jurisdicţia competentă: cea a ţării creditorului sau cea a ţării solicitantului?
Legea cărei ţări se aplică contractului: cea a ţării creditorului sau cea a ţării solicitantului?
Apasă aici pentru a afla mai mult despre rezolvarea disputelor transfrontaliere (link catre Reteaua Europeana a Centrelor de Consumatori ECC Network).
În cazul disputelor transfrontaliere există două întrebări care necesită răspuns: care instanţă de judecată şi care lege?
Creditorii trebuie să se asigure că validitatea contractului nu este pusă în discuţie în cazul unei neînţelegeri sau că nu vor pierde banii pe care trebuie să îi primească înapoi. Aşadar, trebuie să cunoască piaţa şi procesul legislativ naţional al ţării în care s-a semnat contractul.
Este de asemenea important pentru cel ce primeşte împrumutul să cunoască ce fel de protecţie îi este acordată de către legislator, nu numai drepturile, dar şi obligaţiile sale.
Regula spune că dacă contractul este încheiat în ţarata ca urmare a unei oferte din partea unei companii situate în străinătate, se aplică legile ţării tale.
Printre prevederile acestei Directive se află şi standardizarea modului de calcul al Dobânzii Anuale Efective (DAE) şi instituirea unei Fişe Europene de Informaţii Standardizate, care trebuie prezentată solicitantului înainte de semnarea contractului de credit, astfel încât acesta să poată compara în mod corect ofertele de creditare, indiferent de ţara de origine.
De asemenea, trebuie să ştii că există organizaţii care se ocupă cu disputele transnaţionale şi care te pot ajuta şi asista.
Procedura de contractare
Orice credit, fie imobiliar fie de consum, implică deschiderea unui cont într-o bancă străină. După ce ai făcut acest pas trebuie să iei în considerare avantajele contractării unui credit dintr-o altă ţară.
Trebuie să obţii:
– Informaţii despre instituţia financiară de unde vrei să contractezi împrumutul
– Informaţii despre produsul financiar, dar şi informaţii mai personalizate, cu privire la situaţiata
– Informaţii despre drepturile de care beneficiezi (ca de exemplu despre posibilitatea şi condiţiile unei restituiri anticipate)
– Informaţii despre rata dobânzii care se aplică creditului (variază de la o ţară la alta)
– Informaţii despre DAE (dobânda anuală efectivă)
Înainte de a semna contractul trebuie să fii foarte bine informat!
De asemenea, trebuie să cunoşti condiţiile şi să iei în considerare rata de schimb precum şi comisioanele bancare pentru viramente dintr-o ţară in alta.
Avantaje şi dezavantaje
Principalul avantaj al contractării unui credit în altă ţară a Uniunii Europene este faptul că există condiţii financiare mult mai avantajoase.
Contractarea unui împrumut în altă ţară nu este un proces simplu şi pot apărea următoarele obstacole:
– algerea limbii: atât ca mijloc de comunicare cu creditorul, cât şi în redactarea contractului între părţi
– diferenţele culturale în relaţie cu creditul şi cu finanţarea lui
– taxele aplicate împrumuturilor şi creditelor
– estimarea valorii bunurilor sau a proprietăţii
– costul transferului bancar între ţări
– costul procesului în caz de litigiu
– diferenţe la nivel de grad de informare obligatorie a consumatorilor în funcţie de ţară
– termenii şi condiţiile variază în funcţie de lege